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住み替え時にいまの家が売れなかったら?リスクや解決方法を紹介

コラム 2022.08.29

住み替え時にいまの家が売れなかったら?リスクや解決方法を紹介

家の住み替えで心配なことといえば、「現在、住んでいる家が売れるかどうか」ではないでしょうか。いまの家が売れなかったら新居へ住み替えができない、と考えている方は多いでしょう。

しかし実際は、家が売れなくても住み替えは可能です。ただし、リスクもあるため、将来的には家が確実に売れるという保証があると安心です。

本記事では、住み替え時の家の売却について具体的な対策も併せて解説します。

いまの家が売れなかったら住み替えができない?

住み替えに関する売却の基本や、利用できる融資の種類などを中心に解説します。

現在の住宅ローンを完済しなければならない

大前提として、いまの家を売却するには、住宅ローンを完済する必要があります。

なぜなら、住宅ローンの多くは、その土地や建物に抵当権が設定されているからです。お金を借りた人が返済できなくなると、金融機関などのお金を貸した側が抵当権を利用し、不動産を競売にかけます。そして、競売で得た売却代金で資金回収をする仕組みです。

つまり、買主にとって抵当権が設定されている不動産を購入するのはリスクが大きいため、なかなか売れません。

抵当権が設定されていても売却自体は可能ですが、よっぽど好条件の物件でない限り、買主は現れないでしょう。

売り先行型は売れなければ住み替えができない

住み替えの購入手順のひとつに、売り先行型があります。売り先行型とは、現在の家を先に売却してから新居を購入する方法です。

基本的には、売却して得られた資金を新居の購入資金に充てるケースが多いでしょう。つまり、家が売れなければ新居購入の話へ進めません。

売れないからといって、現在の家が利用できなくなるわけではありません。そのためリスクはありませんが、売却活動が長期に及ぶケースも十分考えられます。

そのため余裕を持った住み替え計画を立てる必要があるでしょう。

買い先行型は住み替え可能だが、デメリットもある

買い先行型は売り先行型と違い、新居を購入してから現在の家を売却する方法です。そのため、家が売れなくても住み替えが可能です。

しかし家が売れるまで、現在の家と新しい家それぞれの住宅ローンを支払い続けなければならないデメリットがあります。

買い先行型は、現在の家が人気のエリアにあるなど、すぐに売却できる根拠がない限りは避けたほうが賢明でしょう。

つなぎ融資や住み替えローンは利用するべき?

住み替え時の住宅ローンの悩みを解消してくれるのが、つなぎ融資や住み替えローンです。しかし、それぞれリスクやデメリットがあるため、利用は慎重に検討する必要があります。

つなぎ融資

つなぎ融資は、買い先行型の場合に利用できるローンです。

買い先行型では、先に新居を購入するため、いまの家の売却代金を購入資金として使えません。つなぎ融資を利用すると、売却代金に相当する新居購入の不足資金を一時的に肩代わりしてくれます。

ただし、約1年の借入期間中に現在の家を売却して、得た資金で返済する必要があります。

メリットは、現在の家と新しい家それぞれの住宅ローンを支払いをするケースのように、二重で毎月の返済に追われない点です。期間限定とはいえ、毎月の返済が不要になるのは家計の負担が軽減されるため、大きなメリットといえるでしょう。

ただし、つなぎ融資の金利は約2〜4%と、一般の住宅ローンの2倍以上です。

また、決められた期間内に返済しなければペナルティが発生するというデメリットがあります。元本に対して、年率約14%の遅延損害金を課せられます。かなり重いペナルティなので、返済期間は慎重に検討しましょう。

住み替えローン

住み替え時に、現在の家の売却価格が、現在の住宅ローン残債を下回る場合があります。そんなときは、住み替えローンが活用できます。

住み替えローンは現在の家と新居、それぞれの住宅ローンをひとまとめにして融資してくれます。

ただし、住み替えローンを利用するには、現在の家の売却日と新居の決済日を同日にする必要があります。そのため、住み替えの計画が難しいのがデメリットです。

住み替えローンを利用する際は、売却と購入それぞれの活動を同時に行い、しっかりとスケジュール管理する必要があります。

家が売れない場合の選択肢

家が売れずに悩んでいるときは、以下の2つが活用できます。

  • 不動産買取
  • 買取保証

それぞれ、どのような仕組みなのかを詳しく解説します。

不動産買取

一般的な家の売却は、不動産会社が仲介をして買主を見つけます。そのため、買主が現れなければ当然家は売れません。

一方で不動産買取は、不動産会社が直接買い取ってくれる方法です。不動産会社は、買い取った家をリフォームして再販したり、土地を利用した開発をしたりするのを目的としています。

そのため、基本的に不動産会社が査定を行ったあと「〇〇円であれば購入します。」と回答がきます。このように、取引を非常にスピーディに行えるのが特徴です。

しかし買取価格は、仲介で取引する売却価格の約7割となるケースが多いため注意が必要です。

  • 時間をかけてもなかなか買主が見つからなくて困っている
  • すぐに売却して、少しでも早く住み替えをしたい

上記のような場合は、不動産買取を検討するとよいでしょう。

買取保証

買取保証とは一定期間売れなかった場合、仲介を依頼した不動産会社と取り決めた金額で買い取ってもらえる保証です。

仲介での売却期間は企業によりますが、約3カ月〜1年です。この期間内に物件が売れなければ、不動産会社が買い取ります。このときの買取価格は、不動産買取と同様に仲介で取引する売却価格の約7割です。

この方法のメリットは通常の業者買取と異なり、まずは相場に近い価格で売り出してくれる点です。売り出し中に買主が見つかれば、買取価格よりも高く売却できる可能性が期待できるでしょう。

ただし、買取保証を利用するには、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。この契約には、以下のようなさまざまな制限があります。

  • ほかの不動産会社との二重契約が禁止
  • 売主自ら買主を見つける行為を禁止
  • 原則として中途解約はできない

「万が一、売れなかったら買い取ってくれる」という安心感はありますが、制限があることを理解して利用しましょう。

いざというときの手段として検討する

不動産買取と買取保証は、前述したとおり、相場より約3割低い買取価格になるケースが多いです。

不動産は何千万と、とても高価な物です。その価値が3割も落ちると、場合によっては1,000万円もの損をしてしまうかもしれません。

住み替えを急ぐ気持ちはあるでしょうが、仲介で募集をせずに不動産買取を選択するのはもったいないでしょう。

一度募集をかけ、売れなかったときの保険のようなものと考えておきましょう。

いまの家を確実に売ってから住み替えるコツ

いまの家が売れていない状態でも住み替えは可能ですが、リスクはあります。不安を感じずに住み替えを行うには、いまの家を確実に売ってから新しい家を探すのが望ましいでしょう。

ここでは、住み替えで家を確実に売るためのコツを紹介します。

売却スケジュールを把握する

売却スケジュールを把握しておくことで、心に余裕を持って売却活動を行えます。

  • なかなか売れず慌てて値引きして売ってしまった
  • 新居を早く決めたくて値引きに応じてしまった

上記のように価格に妥協してしまうケースを防止できます。

一般的な売却の流れは以下のとおりです。

  1. 不動産会社に家の査定を依頼する
  2. 査定結果が提示される
  3. 売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動
  5. 見つかった買主と売却価格などの契約条件を交渉して売買契約を結ぶ
  6. 決済と家の引き渡し

これらの工程を進めるには、一般的に戸建ては約11カ月、マンションは約6カ月かかります。家を売りたい時期を決めたら、余裕を持った売却スケジュールを立てましょう。

内覧時はしっかり対応する

内覧時には、購入希望者にイメージダウンを与えないように対応しましょう。

家の掃除が行き届いてないと、購入希望者の購入意欲を下げる原因となるおそれがあります。そのため、内覧前に掃除を入念に行いましょう。特に水回りは、油汚れやカビなどが目立たないように、しっかりと掃除をするとよいでしょう。

また、内覧時に買主から物件に関する質問などがあったら、丁寧に対応をしましょう。

日本建築学会技術報告集「中古住宅購入者による住情報の利用実態−中古住宅流通とリフォームの活性化に向けた調査報告 その 1 −」では、購入を決めるまでに売主に出会った9名中6名の回答者は売主から得た情報あるいは売主に対する印象が購入の際の安心につながったとの調査結果があります。

つまり、売主の印象は成約に大きく影響があるとわかります。

売却戦略をしっかり練る

スムーズに家を売却するために、売却戦略をしっかり練っておきましょう。具体的には、以下のポイントが重要です。

  • 相場の把握
  • 値引き交渉の対策

相場を知っておくと、適切な家の売り出し価格を設定できます。売り出し価格が相場より高ければ、なかなか売れないでしょう。また、売り出し価格が安すぎると、売れたとしても今後の住み替えのための資金確保に苦しむことになります。

相場は築年数や立地、建物の劣化状況などさまざまな要因で変動します。相場を把握するには、不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

また、家の売却では、値引き交渉が行われるケースが多くみられます。

下の図は公益財団法人 東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)による、中古戸建物件の新規登録物件と成約物件の平均価格を比較したグラフです。

住み替え時にいまの家が売れなかったら?リスクや解決方法を紹介

引用:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2021年)

このグラフから、成約物件の平均価格は新規登録物件より約10~15%低いことがわかります。つまり多くの中古戸建は、値引きをして、売り出し価格より低い価格で成約していると考えられます。 この結果を踏まえて、値引きを考慮した売り出し価格を設定しておくと、住み替えの計画にブレが生じにくくなるでしょう。

売却実績が豊富な不動産会社に相談する

家を確実に売るには、適切な売却活動や物件のアピールなどが行える不動産会社を見つけることが重要です。

不動産会社の中には、査定価格を高く設定して媒介契約を結び、売り出し後に値下げを繰り返すような会社も存在します。

まずは、売却を検討しているエリアの売却実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。親身に相談に乗ってくれる不動産会社に相談すれば、家の売却だけでなく、住み替えに関する適切なアドバイスももらえます。

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